Immobilienbewertung Gerhard Maier -  München und Oberbayern 
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ERBBAURECHT IMMOBILIEN MÜNCHEN

Erbbaurecht

In Deutschland ist das Erbbaurecht seit 1919 gesetzlich verankert. Die Baulandreserven sinken zunehmend und das Preisniveau erhöht sich entsprechend. Vor dem Hintergrund der oft unerschwinglichen Bodenpreise gewinnt das Erbbaurecht allmählich wieder an Bedeutung. Für den Erbbauberechtigten bieten sich wirtschaftliche Vorteile: Er profitiert von einer Zinsersparnis, da er anstelle der Hypothekenzinsen die deutlich niedrigeren Erbbauzinsen zahlt. Projekt zur Wohneigentumsbildung: Anhand von Informationen über Haushalte, Regionen, Objekte und Finanzierungsmöglichkeiten fördert die Stiftung regelmäßige Untersuchungen zu Rahmenbedingungen und zur Entwicklung der Wohneigentumsbildung.

Was versteckt sich hinter dem Erbbaurecht?

Durch das Erbbaurecht, das in der Regel 99 Jahre gilt, erwerben Sie das Recht, ein Grundstück für die Errichtung eines Bauwerks zu nutzen. Es kann aber auch ein anderer Zeitraum für die Laufzeit, z.B. 40, 50, 60 oder 75 Jahre, vereinbart werden. Das Erbbaurecht kann veräußert als auch vererbt werden. Ein Kündigungs- oder Rücktrittsrecht haben weder der Grundstückseigentümer noch der Erbbauberechtigte.

Wie steht es mit den Rechten des Erbbauberechtigten?

Der Erbbauberechtigte befindet sich in einer ähnlich starken Rechtsstellung, wie sie der Grundstückseigentümer hat. Wie bei einem Grundstückkauf muss in Anwesenheit eines Notars eine Eintragung im Erbbaugrundbuch vorgenommen werden, um die Stellung des Erbbauberechtigten zu dokumentieren. Das Erbbaurecht kann durch ein Recht auf Verlängerung auch über mehrere Generationen hinweg genutzt werden.

Wie teuer ist das Erbbaurecht?

Für die Bestellung des Erbbaurechts ist der sogenannte Erbbauzins zu zahlen. Der Erbbauzins muss nach Zeit und Höhe für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts im Voraus bestimmt sein. Bei der Bemessung des Erbbauzinses kann die künftige wirtschaftliche Entwicklung berücksichtigt werden. Der Erbbauzins darf nicht erhöht werden, wenn dies über die Änderungen des allgemeinen wirtschaftlichen Wachstums hinausgeht. Grundlage zur Berechnung des Erbbauzinses ist der Verkehrswert des Grundstücks. Zwischen 3% und 8% des Grundstückswertes ist als Erbbauzins zu entrichten. Alte Verträge weisen aber auch wesentlich niedrigere Prozentsätze aus.

Das Erbbaurecht kann auch zur Absicherung eines Bauspardarlehens als Pfandobjekt beliehen werden.

Wie steht es mit den Eigentumsverhältnissen?

Das Bauwerk ist wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts, nicht das Grundstück. Der Erbbauberechtigte ist Eigentümer und unmittelbarer Besitzer des von ihm erbauten Bauwerks. Wenn der Erbbauberechtigte durch Verkauf sein Erbbaurecht an einen Dritten überträgt, wird der Erwerber Eigentümer des Bauwerks.

Das Erbbaurecht ist ein grundstückgleiches Recht, deshalb stehen dem Erbbauberechtigten ähnlich umfangreiche Rechte wie jene des Grundstückseigentümers zu. Der Erbbauberechtigte kann sein Bauwerk vermieten oder veräußern. Die Ansprüche des Erbbauberechtigten sind ähnlich denen des Grundstückeigentümers. Er kann beispielsweise von einem Störer verlangen, Eigentumsbeeinträchtigungen zu beseitigen oder zu unterlassen.

Wie sicher ist das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht ist bestmöglich abgesichert, denn: Die gesetzlichen Vorschriften besagen, dass das Erbbaurecht im Grundbuch ausschließlich an erster Stelle eingetragen wird. Im Falle einer Grundstücksversteigerung heißt das, dass das Erbbaurecht für Sie bestehen bleibt. Der Erbbauberechtigte kann auch ein Vorkaufsrecht in das Grundbuch eintragen lassen. Durch die Absicherung im Grundbuch ist die Beleihbarkeit sichergestellt.

Achtung: Achten Sie bitte darauf, inwieweit bei der Beleihungswertermittlung Abschläge vorgenommen werden.

Was muss bei einem Erbbaurecht-Vertrag berücksichtigt werden?

Wenn das Erbbaurecht erlischt, hat der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das von ihm errichtete Bauwerk zu leisten. Aus diesem Grund sollte unbedingt bei Abschluss des Erbbauvertrags eine Regelung getroffen werden, die Höhe und Art der Entschädigungsleistung bestimmt. Außerdem ist die Wertsteigerung des Hauses zu berücksichtigen. Dem Erbbauberechtigten kann im Vertrag ein Vorkaufsrecht oder Ankaufsrecht eingeräumt werden.

Was ist ein Heimfallanspruch?

Der Grundstückseigentümer kann von dem sogenannten Heimfallanspruch Gebrauch machen. Es dient zur Absicherung des Grundstückseigentümers. Dies bedeutet, dass er mit dem Erbbauberechtigten vereinbaren kann, dass sein Recht unter bestimmten Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zurück übertragen werden muss. Von diesem sogenannten Heimfallanspruch kann er nur Gebrauch machen, wenn er eine angemessene Vergütung für das Erbbaurecht leistet. Eine Vereinbarung sollte deshalb im Erbbauvertrag festgehalten werden. Die Vergütung muss neben dem realen Wert des Bauwerks auch den Ertragswert und den Wert für den Rückerhalt der Bodennutzung umfassen. Der Heimfall kann dann eintreten, wenn der Erbbauberechtigte z.B. mindestens 2 Jahre im Rückstand ist mit der Zahlung des Erbbauzinses oder er Konkurs anmelden muss.

Wie wird das Erbbaurecht beendet?

Für die Beendigung des Erbbaurechts gibt es zwei Möglichkeiten:

In den meisten Fällen gilt der bloße Zeitablauf, sofern die Parteien einen genau definierten Zeitpunkt für die Beendigung des Erbbaurechts vereinbart haben.
Die andere Möglichkeit besteht in der beiderseits vereinbarter Aufhebung. Vorzeitig kann das Erbbaurecht nur mit Zustimmung des Grundstückeigentümers und der am Erbbaurecht dinglich Berechtigten (Grundpfandsgläubiger) durch den Erbbauberechtigten aufgehoben werden. Das Erbbaurecht erlischt nicht, wenn das Bauwerk zerstört oder das Grundstück zwangsversteigert wird.


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