Immobilienbewertung Gerhard Maier -  München und Oberbayern 
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Am besten gestern gekauft - Die besten Wohnlagen in München

Die Nachfrage ist nicht mehr so hysterisch wie in den vergangenen beiden Jahren. Allerdings sind die Preise in und um München auf einem neuen Höchststand. Und da werden sie wohl auch erst einmal bleiben.

375 Euro Miete im Monat. Und das mitten in München, Bestlage. Das geht. Allerdings handelt es sich bei diesem Beispiel nicht um ein Immobilienschnäppchen, sondern um die Miete für einen Tiefgaragenplatz. Die dazugehörige 87-Quadratmeter-Wohnung im Palais an der Oper, der ehemaligen Residenzpost, kostet 4604 Euro monatlich. Kalt. Damit gehört die Vorzeige-Immobilie zum Verrücktesten, was München gerade zu bieten hat. 53 Euro pro Quadratmeter – für einen solchen Preis kann man in Mecklenburg Bauland kaufen. 

Der Prachtbau mit der berühmten Klenze-Säulenhalle liefert noch mehr Grund zu Klatsch. Erstmals hat sich hier Ende 2012 ein russischer Investor in den Münchner Immobilienmarkt eingekauft. Ihm war das Palais an der Oper 300 Mio. Euro wert. Das teuerste Grundstück, die teuerste Wohnung, die höchste Miete – das sind die Schlagzeilen der letzten Monate. Für normale Münchner wird diese Entwicklung allmählich beängstigend.

Auch Christian Ude, der ehemalige Oberbürgermeister und ehemaliger SPD-Spitzenkandidat für die bayerische Landtagswahl, sieht die Wohnungsnot als das alles dominierende Thema. Das Palais an der Oper interessiert ihn dabei wenig. Ude weiß: Gegen einzelne Ausreißer nach oben ist die Politik machtlos. 

Was ihm Sorgen bereitet, ist, dass die Durchschnittspreise so extrem steigen und dass die Mieten auch in den Randlagen und in früheren Arbeitervierteln wie Giesing und dem Westend explodieren. Ude sieht die Gefahr, dass seine Stadt selbst für Menschen mit normalen Einkommen unerschwinglich wird. Immer mehr Münchner geben heute mehr als die Hälfte ihres Einkommens fürs Wohnen aus.

Direkt an der Isar entsteht der Rodenstock Garten auf dem ehemaligen Gelände des gleichnamigen Brillenherstellers. 20 Gebäude mit 285 Wohnungen. Obwohl die Quadratmeterpreise für eine Erdgeschosswohnung an der stark befahrenen Isartalstraße bei knapp 5000 Euro beginnen und die Wohnungen erst im Sommer 2015 fertig werden, sind alle bereits verkauft.

Das Jahr 2012 hat München keine Entspannung gebracht. Die Nachfrage ist hoch, der Markt leer gefegt, und die Kaufpreise sind in vielen Gegenden knapp zweistellig gestiegen. Innerhalb des Mittleren Rings, der die Innenstadtviertel umrundet, sind alle Viertel mittlerweile fest im Griff der Projektentwickler. „Selbst in bisher wenig nachgefragten Lagen wurden Spitzenpreise erzielt“, sagt Helmut Thiele, Vorsitzender des Münchner Gut­achter­aus­schusses. Das Gremium gibt jährlich einen Immobilienmarktbericht heraus, der den Durchschnitt der amtlich gesammelten Kaufpreise ermittelt. Thiele geht davon aus, dass die Bodenricht­werte, die der Ausschuss im Frühsommer ver­öffentlichte, im Vergleich zum Vorjahr um mindestens 20 Prozent höher sein werden. Abwarten lohne sich nicht.

„In München hättest du immer am besten gestern gekauft.“

Auch die Makler glauben nicht an Preisrückgänge. Allerdings sehen einige von ihnen Anzeichen für ein Ende der Hysterie.

Eine Beruhigung ist auch nötig. Die Kaufpreise liegen teilweise bereits beim 30-Fachen der jährlichen Nettokaltmiete. Da reicht die Rendite nicht einmal mehr an die Inflationsrate heran. Zudem würden viele Käufer nicht genug auf Zusatzkosten wie das Wohngeld, Instandhaltungskosten oder Rücklagen für Sanierungen achten, sagt Thiele.

„Die Anleger glauben, ihr Geld sei in einer Münchner Immobilie sicherer angelegt als anderswo“. Junge Erben, ältere Paare mit Bargeld und institutionelle Anleger gehen fest davon aus, dass die Preise in München nicht dauerhaft sinken werden.

Zum bundesweiten Immobilienboom kommt ein spezieller München-Trend hinzu. Allein zwischen 2011 und 2013 stieg die Einwohnerzahl um rund 100.000 Menschen. Bis 2015 soll die Bevölkerung noch einmal um 50.000 wachsen, auf dann 1,5 Millionen Einwohner. Viele Menschen zieht der Arbeitsplatz her, ­andere der Studienplatz. Zudem ist die Geburtenrate hoch.

Das städtische Förderprogramm „Wohnen in München V“ will darum von 2012 bis 2016 rund 800 Mio. Euro in den Wohnungsbau investieren, 175 Mio. Euro mehr als im vorangegangenen Zeitraum. Doch es fehlt an Flächen, die Stadt hat ihre liebe Not, neues Bauland zu erschließen.

Mehr als 9000 Wohnungen sollen nun an den ehemaligen Bundeswehr­standorten Bayernkaserne, Prinz-Eugen-Kaserne, Luitpoldkaserne und Funkkaserne gebaut werden. Auch Gewerbeflächen werden umgewandelt. Togal in Bogenhausen, Agfa in Giesing, das Paulaner-Areal in der Au, Siemens in Sendling, Meiller in Moosach, Diamalt in Allach – die Re­vi­ta­li­sie­rungs­pro­jekte sind über die ganze Stadt verteilt. So sollen bis 2016 rund 15.000 neue Wohnungen fertig werden. Weil das immer noch nicht reicht, wird neuerdings wieder über Hochhäuser diskutiert. Erste Versuche gibt es auf dem ehemaligen Siemens-­Gelände, wo Wohntürme mit immerhin 16 Stockwerken entstehen.

Bauland in großem Stil gibt es nur in Freiham. Die ersten Wohnungen in dem neuen Stadtteil werden zwischen 2014 und 2017 errichtet, 20.000 Menschen sollen dort einmal leben. 


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