Immobilienbewertung Gerhard Maier -  München und Oberbayern 
 Zertifizierter Sachverständiger nach EU-Norm ISO/IEC EN 17024 für die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden - alle Immobilien / Steuerliche Immobilienbewertung 

KAUFPREISAUFTEILUNG - BODENWERT, GEBÄUDEWERT

Wird ein Gebäude verkauft, geht das in der Regel nicht, ohne dass auch der Grund und Boden verkauft wird, auf dem das Gebäude steht.

Beim Kauf eines Gebäudes und des dazugehörigen Grundstücks ist es sinnvoll, die einzelnen Kaufpreise für Grund und Boden sowie das Gebäude getrennt im Kaufvertrag auszuweisen. Laut Bundesfinanzhof hat nämlich das Finanzamt bei der Festlegung der sogenannten Abschreibung für Abnutzung (AfA) diese Aufteilung im Kaufvertrag grundsätzlich zu berücksichtigen.

Nur der Kaufpreis für das Gebäude darf abgeschrieben werden. Ein Wertverlust durch die Abnutzung von Grundstücken wird steuerlich nicht anerkannt, weil Grund und Boden sich im Normalfall nicht abnutzen.

Wird nun aber ein Grundstück mit einem Gebäude darauf verkauft, muss festgestellt werden, welche Anschaffungskosten auf das Gebäude entfallen, weil nur dieser Teil der Kosten über eine Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden kann. Gib es eine Vereinbarung im Kaufvertrag, welcher Teil des Kaufpreises auf das Grundstück und welcher Teil auf das Gebäude entfallen soll, ist das Finanzamt angehalten, sich bei der Festsetzung der Gebäudeabschreibung an diese Vereinbarung zu halten.

Die Kaufpreisaufteilung des BMF

Natürlich ist es in München und anderen teuren Pflastern auch „richtig“, dass die Bodenwertanteile teilweise deutlich höher als die Gebäudeanteile sind.

Bei tatsächlich gehandelten Bodenpreisen von 3.000 €/m² und weit mehr ist das üblich.

Gerade in teuren Lagen offenbart das Excel-Tool des BMF aber auch einige Schwächen, die durch die vereinfachte und bundesweit einheitliche Rechenmethode verursacht werden:

  • Das Tool berücksichtigt keine Modernisierungen, sondern geht stets vom ursprünglichen Baujahr aus. Dies kann zu erheblich zu kurzen Restnutzungsdauern führen.
  • Es wird kein Regionalfaktor berücksichtigt. In teuren München ist das Baupreisniveau aber bis zu 45% höher als im Bundesdurchschnitt.
  • Das Ausstattungsniveau wird anhand des historischen Baujahres vorgegeben. Unabhängig von der tatsächlichen Ausstattung, die gerade in den teuren Stadtlagen meistens im höherwertigen Bereich zu finden ist, wird für Baujahre vor 1995 eine einfache Ausstattung unterstellt, für Baujahre nach 2005 eine gehobene, und für Baujahr dazwischen eine mittlere. Dies ist häufig nicht immer zutreffend, da das Baujahr durch erfolgte Modernisierungen eine andere Restnutzungsdauer hat. Zudem kann durch Modernisierung auch direkt der Ausstattungsstandard erhöht worden sein. Schließlich sind auch nicht alle Gebäude, die vor 1995 gebaut wurden, einfach ausgestattet. Die von den NHK 2010 ebenfalls vorgesehene stark gehobene Ausstattung kommt in dem Tool nie zum Vorschein.
  • Außenanlagen können nicht individuell berücksichtigt werden, sondern werden pauschal mit 3% der Herstellungskosten angesetzt. Diese sind in den meisten Fällen zu gering angesetzt.

Beim Erwerb von gewerblich zu nutzenden oder für Vermietungszwecke bestimmte Grundstücke oder Eigentumswohnungen sollte daher zukünftig eine Aufteilung des Kaufpreises, soweit dieser auf den Grund und Boden einerseits und das Gebäude bzw. die Wohnung andererseits entfällt, vorgenommen werden. Empfehlenswert ist dabei, den Aufteilungsmaßstab zuvor durch ein entsprechendes Sachverständigengutachten zu dokumentieren.

Wird ein Sachverständigengutachten beigebracht, so ist dieses grundsätzlich zu verwenden.

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