Immobilienbewertung Gerhard Maier -  München und Oberbayern 
 Zertifizierter Sachverständiger nach EU-Norm ISO/IEC EN 17024 für die Bewertung von Immobilien / Erstellung von Mietwertgutachten 

NACHWEIS DES NIEDRIGEREN GEMEINEN WERTES

Stellen Sie sich vor, sie erhalten vom Finanzamt einen Steuerbescheid über den Wert der geerbten Immobilie und sollen von diesem eine erhebliche Zahlung leisten.

Selbstverständlich ein Schock, was ist möglich?

Steuern auf Grundbesitz sind eine wichtige Einnahmequelle.

Unterscheiden lassen sich dabei:

  • Steuern, die – neben anderen Erträgen – Erträge aus Grundbesitz berücksichtigen (Ertragssteuern wie Einkommensteuer, Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer).
  • Steuern, die das Halten von Grundbesitz belasten (Grundsteuer).
  • Steuern, die die Übertragung von Grundbesitz erfassen (Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer und – bei unentgeltlichen Übergängen – die Erbschafts- und Schenkungsteuer).

Grundstückswerte haben im Steuerrecht unterschiedliche Bedeutung.

Bei Steuern, die unmittelbar an Vermögenswerte oder allein an den Grundstückswert anknüpfen - Erbschaft- und Schenkungsteuer, Grundsteuer -  sind sie Ausgangsgröße der steuerlichen Bemessungsgrundlage.

Dazu enthält das Bewertungsgesetz (BewG) die Vorschriften über den Bewertungsgegenstand, den Bewertungsmaßstab, die Bewertungsmethode (Bewertungsverfahren) und den Bewertungszeitpunkt.

Die steuerliche Wertermittlung folgt – dies gilt auch dort, wo der Verkehrswert Richtschnur ist – nur eingeschränkt der Verkehrswertermittlung (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV).

Steuerliche Massenbewertungen, wie z.B. die Einheitsbewertung sind immer einer starken Standardisierung und Typisierung unterworfen.

Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit niedriger ist als der nach dem Bewertungsgesetz, ist nach § 138 Abs. 4 BewG der gemeine Wert als Grundbesitzwert festzustellen.

Diese Regelung, die der sog. Öffnungsklausel (Öffnung zum gemeinen Wert), wurde zum 01.01.2007 auf alle Grundstücke ausgedehnt.

Die Nachweislast für einen geringeren gemeinen Wert trifft nach Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung den Steuerpflichtigen.

Dies ist dadurch begründet, dass es mit der Nachweislast gemäß den Bewertungsvorschriften dem Steuerpflichtigen obliegt, den Nachweis durch ein Sachverständigengutachten so zu führen, dass ihm die Finanzgerichte ohne Bestellung weiterer Sachverständiger folgen können.

Dieses Ziel würde verfehlt, wenn Gutachten anderer Personen für den Nachweis durch den Steuerpflichtigen zugelassen würden, weil die Gerichte sich zu deren Überprüfung dann doch der Sachverständigen bedienen müssten.

Gemeiner Wert

§ 9 Bewertungsgesetz

(1) Bei Bewertungen ist, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, der gemeine Wert zugrunde zu legen.

(2) Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.

(3) Als persönliche Verhältnisse sind auch Verfügungsbeschränkungen anzusehen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder eines Rechtsvorgängers begründet sind. Das gilt insbesondere für Verfügungsbeschränkungen, die auf letztwilligen Anordnungen beruhen

Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

§ 198 Bewertungsgesetz

Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften.

» zurück zur Übersicht